¿Quién responde por una caída en una acera de Nueva York? El Código Administrativo § 7-210, explicado
Una losa de concreto levantada frente a una tienda de Rego Park parece un problema de la Ciudad. Desde 2003, en la mayoría de los casos, no lo es. El Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York § 7-210 trasladó la responsabilidad del mantenimiento de la acera al dueño de la propiedad por la que pasa esa acera — y equivocarse en esa identificación puede costarle el caso.
Qué cambió el § 7-210
Antes de septiembre de 2003, un peatón lesionado generalmente demandaba a la Ciudad, que tenía una defensa notoriamente difícil de “aviso previo por escrito”. La Sección 7-210 invirtió esa regla. Impone al dueño del inmueble colindante con una acera el deber de mantener esa acera en condiciones razonablemente seguras, y hace al dueño responsable por las lesiones personales causadas por no hacerlo — incluido no retirar nieve, hielo, suciedad u otros materiales.
En la práctica, el demandado en un caso típico de acera en Nueva York ahora es el dueño del edificio, el arrendador comercial, la junta del condominio o de la cooperativa, o la entidad administradora — no la Ciudad.
¿Quién responde por su caída en la acera?
La excepción que devuelve el reclamo a la Ciudad
La Sección 7-210 no se aplica a las propiedades residenciales de una, dos o tres familias que están ocupadas por su dueño y se usan exclusivamente con fines residenciales. En esos casos, la responsabilidad por una acera defectuosa generalmente sigue siendo de la Ciudad de Nueva York.
Las tres condiciones deben cumplirse. Una casa de tres familias donde el dueño vive en una unidad y alquila las otras dos está exenta. El mismo edificio, después de que el dueño se muda y alquila las tres, no lo está. Una casa de dos familias con un salón de uñas en la planta baja no es exclusivamente residencial, así que el § 7-210 sí aplica.
Esta distinción determina qué plazo rige, y por eso hay que resolverla desde el principio y no más adelante. La titularidad y la ocupación suelen poder establecerse mediante los registros de escrituras de ACRIS, la clase de impuesto a la propiedad del Departamento de Finanzas y los registros de DOB y HPD.
La trampa de los 90 días
Si aplica la excepción y la Ciudad es el demandado correcto, usted debe presentar un Aviso de Reclamo dentro de 90 días según la Ley Municipal General § 50-e, y presentar la demanda dentro de un año y 90 días. Frente a un dueño privado, usted generalmente tiene tres años — vea nuestra guía sobre los plazos para reclamos por lesiones en Nueva York.
El enfoque más seguro cuando la titularidad no está clara: investigar de inmediato y, cuando exista alguna posibilidad realista de que la Ciudad sea responsable, preservar el reclamo municipal mientras se sigue desarrollando el caso contra el dueño privado. Noventa días desaparecen rápido cuando uno se está recuperando de una cirugía.
Qué cuenta como defecto
No toda irregularidad sustenta un reclamo. Los tribunales de Nueva York aplican la doctrina del defecto trivial: una diferencia de altura demasiado pequeña y poco notoria para constituir una trampa puede ser desestimada como cuestión de derecho. No hay una medida fija — el análisis considera el ancho, la profundidad, la elevación, la irregularidad, la apariencia y el momento, el lugar y las circunstancias de la caída. Un resalto de media pulgada en un pasillo oscuro y concurrido puede dar lugar a un reclamo donde uno mayor a plena luz del día no.
- Losas levantadas o hundidas que crean una diferencia de altura marcada
- Agrietamiento, desprendimiento o secciones faltantes de concreto
- Raíces de árboles que levantan las losas contiguas
- Puertas de sótano, rejillas y placas metálicas defectuosas, salientes o faltantes
- Reparaciones mal parchadas o con pendiente inadecuada que acumulan agua y se vuelven a congelar
- Nieve y hielo sin retirar más allá de los plazos que permite el Código Admin. § 16-123
Nieve y hielo
Nueva York exige a los dueños colindantes retirar la nieve dentro de plazos fijos después de que termina la nevada, según la hora del día. Nueva York también aplica la regla de la tormenta en curso: un dueño generalmente no es responsable por no retirar la acumulación mientras la precipitación continúa y durante un tiempo razonable después. Los registros climatológicos certificados de la oficina del National Weather Service en Nueva York con frecuencia determinan el resultado. Cuando la propia reparación defectuosa o el drenaje del dueño de la propiedad hicieron que el agua se acumulara y se volviera a congelar, esa es una teoría distinta y más fuerte que la acumulación ordinaria.
La evidencia, y por qué importa la primera semana
- Fotografíe el defecto junto a un objeto de referencia — una moneda, una regla, un zapato — desde varios ángulos, incluida una vista lateral baja que muestre la diferencia de altura.
- Capte la dirección y el entorno para que el lugar pueda ubicarse con precisión más adelante.
- Identifique a los testigos y a los negocios cercanos con cámaras exteriores. La mayoría de los sistemas se sobrescriben en 30 días; una solicitud escrita de preservación debe enviarse de inmediato.
- Busque atención médica el mismo día y describa con precisión en el expediente cómo ocurrió la caída.
- Conserve el calzado que llevaba puesto.
- Revise si hubo quejas previas — los registros del 311 y las infracciones de aceras del DOT pueden establecer el conocimiento de la condición.
La culpa comparativa no es un impedimento
Espere que la defensa argumente que usted estaba distraído, apurado o con calzado inadecuado. Según CPLR § 1411, Nueva York aplica negligencia comparativa pura: su recuperación se reduce según su porcentaje de culpa, pero no se elimina. Un demandante considerado 40% responsable aún recupera el 60% de los daños. Incluso una parte sustancial de la culpa no termina un reclamo.
Nuestra práctica de lesiones personales maneja reclamos por aceras, responsabilidad de locales y tropiezos y caídas en todo Queens y el resto de la Ciudad de Nueva York.
Este artículo se ofrece con fines informativos generales y no constituye asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente. Las leyes, los reglamentos y la jurisprudencia cambian, y los resultados dependen de los hechos específicos de cada caso. Consulte a un abogado con licencia en Nueva York sobre su situación particular.
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