Negligencia del arrendador en Nueva York: cuándo responde el dueño del edificio por su lesión
Un arrendador de Nueva York no es automáticamente responsable porque usted se haya lesionado en el edificio. La responsabilidad generalmente exige una condición peligrosa y la prueba de que el dueño la creó o la conocía — o debía haberla conocido — con una oportunidad razonable de repararla antes de que usted se lesionara. Ese segundo elemento, el aviso, es donde en realidad se ganan o se pierden la mayoría de estos casos.
Esta página explica cómo se prueba el aviso, qué reglas se aplican a los edificios residenciales en la Ciudad de Nueva York y el plazo que toma por sorpresa a la gente cuando el edificio es vivienda pública. Cómo manejamos estas reclamaciones en general está en nuestra página sobre responsabilidad de locales.
Qué tiene que establecer una reclamación
Cuatro cosas: un deber hacia usted, una condición peligrosa, el aviso de esa condición y la causalidad. Los exponemos en detalle, con la forma de probar cada uno, en los cuatro elementos de una reclamación por responsabilidad de locales en Nueva York. Lo que sigue aquí es el elemento que decide la mayoría de los casos contra arrendadores.
El aviso es toda la pelea
Los propietarios rara vez discuten que una escalera estuviera rota. Discuten que lo supieran.
El aviso efectivo es una queja, una orden de trabajo, una infracción, un informe previo. El aviso implícito es el argumento más difícil y más común: la condición era visible y evidente, y existió durante suficiente tiempo como para que un dueño razonable que inspeccionara la propiedad la hubiera encontrado. Un escalón desgastado a lo largo de meses es aviso implícito. Un charco que apareció cinco minutos antes generalmente no lo es.
Por eso el rastro documental importa más que la memoria. Las quejas previas, los registros de reparación, las bitácoras de inspección, el historial de infracciones y los incidentes anteriores en el mismo lugar son con frecuencia lo que establece el aviso, y esos registros están en manos de los arrendadores, los administradores y las agencias de la Ciudad, no en las suyas.
Dónde vive realmente ese papeleo
- Departamento de Edificios de Nueva York — infracciones e historial de quejas de una propiedad.
- Infracciones de mantenimiento de vivienda de HPD para edificios residenciales.
- Solicitudes de servicio al 311, que crean un registro fechado de la condición.
- Las bitácoras propias del edificio, obtenibles en litigio.
Reportar un peligro por escrito antes de una lesión, o inmediatamente después, vale más que casi cualquier otra cosa que usted pueda hacer.
Los edificios residenciales cargan además con deberes legales
Para la mayoría de los edificios residenciales en la Ciudad de Nueva York, las obligaciones de un dueño no son puramente una cuestión de negligencia de derecho común. El Código de Mantenimiento de Vivienda exige a los dueños mantener el inmueble en buen estado, y la Ley de Viviendas Múltiples impone sus propios requisitos a los edificios más grandes — la iluminación en pasillos y escaleras comunes entre ellos. Una infracción no gana automáticamente un caso, pero es prueba poderosa de que la condición era una que el dueño estaba obligado a atender.
Las condiciones que más aparecen, y cómo se prueba cada una
- Escaleras. Escalones desgastados, un pasamanos faltante o suelto, una contrahuella despareja, sin luz. Los códigos de construcción fijan requisitos para pasamanos e iluminación, y una desviación medible es prueba fuerte.
- Iluminación. Una escalera o un vestíbulo dejados a oscuras son a la vez un peligro en sí mismo y un factor en las agresiones. Los registros de reparación y las quejas previas sostienen estos casos.
- Nieve y hielo. La Ciudad de Nueva York generalmente da a los dueños un plazo después de que cesa la nevada antes de que deban limpiar. Los registros meteorológicos suelen ser decisivos, y la defensa de "tormenta en curso" depende enteramente del momento.
- Ascensores. Desnivelación, caídas repentinas y golpes de puerta. Los ascensores tienen contratos de mantenimiento y registros de inspección, y la empresa de mantenimiento suele ser demandada junto con el dueño.
- Pintura con plomo. En edificios residenciales antiguos con niños pequeños, la ley de la Ciudad de Nueva York presume la presencia de pintura con plomo en ciertas circunstancias e impone deberes de inspección. Son su propia categoría de reclamación.
- Agua y filtraciones. Una filtración recurrente con historial de reparaciones es lo más parecido al caso de aviso implícito más claro que existe.
El argumento del arrendador sin posesión
Cuando un arrendador ha arrendado el inmueble y ha cedido el control, argumentará que no es responsable de las condiciones interiores. Es una defensa real, y es más estrecha de lo que a los dueños les gusta sugerir: generalmente no ayuda cuando el dueño conservó un derecho de reingreso para inspeccionar y reparar, cuando el defecto es una infracción estructural o legal, o cuando la lesión ocurrió en un área común que el dueño seguía controlando.
La seguridad, y las lesiones causadas por otras personas
Un arrendador puede responder por una agresión criminal en algunas circunstancias — cerraduras rotas, una puerta que nunca cerraba, un intercomunicador sin reparar, incidentes previos ignorados. La reclamación no es que el dueño causó el ataque; es que se debían medidas de seguridad razonables y no se proporcionaron, y que esa falla hizo posible el ataque.
El plazo que toma a la gente por sorpresa
Una reclamación ordinaria contra un dueño privado corre tres años según CPLR § 214. Pero si el edificio es vivienda pública — NYCHA — o pertenece de otro modo a un organismo público, generalmente debe presentarse un aviso de reclamo por escrito dentro de 90 días según la Ley Municipal General § 50-e, y la demanda misma dentro de un año y 90 días.
La gente supone de manera rutinaria que tiene años y descubre lo contrario. Identificar quién es realmente el dueño del edificio no es una formalidad — decide cuánto tiempo tiene usted.
Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar a mi arrendador por una lesión en mi apartamento?
A veces. Depende de si la condición era una de la que el arrendador era responsable y que conocía o debía haber conocido. Un defecto del que nunca se informó al dueño y que no podía haber encontrado razonablemente es distinto de un escalón que llevaba meses roto.
El arrendador lo reparó justo después de mi caída. ¿Eso me ayuda o me perjudica?
Los tribunales tratan con cuidado la prueba de una reparación posterior, pero el hecho de la reparación a menudo ayuda a establecer que la condición existía. Es otra razón para fotografiar las cosas antes de que cambien.
¿Y si yo sabía que el escalón estaba roto y lo usé de todos modos?
Eso no termina la reclamación. Nueva York aplica la negligencia comparativa, así que su parte de culpa reduce la recuperación en lugar de impedirla.
¿Importa que yo estuviera de visita y no alquilando?
Generalmente no. El deber de cuidado razonable se debe a cualquier persona que esté legalmente en la propiedad.
¿Qué debo hacer en los primeros días?
Reporte el incidente por escrito y guarde una copia. Fotografíe la condición antes de que la reparen. Busque atención médica, porque el expediente es lo que vincula la lesión con la caída. Si el edificio tiene cámaras, pida las grabaciones por escrito de inmediato — la mayoría de los sistemas sobrescriben en días. Nuestra página sobre caídas en aceras de la Ciudad de Nueva York cubre la cuestión relacionada de quién es responsable fuera del edificio.
Esta página es información general sobre la ley de Nueva York. No es asesoría legal, y leerla no crea una relación abogado-cliente con Davidov & Cohen Law. Para hablar sobre su propia situación, díganos qué pasó.
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