Demandas por seguridad negligente en Nueva York: cuando el dueño de una propiedad paga por un delito que no cometió

La regla en un párrafo

Un propietario no es garante de la seguridad de todos, y no es responsable de cada delito cometido en sus instalaciones. Pero desde la decisión de 1980 del Tribunal de Apelaciones en el caso Nallan v. Helmsley-Spear, Nueva York ha reconocido que el dueño de un inmueble que sabe, o tiene motivos para saber, que existe la probabilidad de que terceros pongan en peligro a las personas en la propiedad tiene el deber de tomar precauciones mínimas y razonables contra ello. Desde entonces, la jurisprudencia ha precisado tres preguntas: ¿era previsible el delito?, ¿era razonable la precaución? y ¿la precaución ausente causó realmente la lesión? Las veremos por turno, porque un reclamo tiene que superar las tres.

Pregunta uno: ¿era previsible el delito?

La previsibilidad suele probarse con antecedentes. Los tribunales buscan actividad delictiva previa de un tipo similar y cercana al lugar del ataque: no idéntica, pero lo bastante parecida como para que un dueño razonable lo hubiera visto venir. Cuentan las agresiones previas en el mismo edificio, los robos en el mismo garaje, los allanamientos por la misma puerta lateral y las peleas en el mismo bar. Los grafitis y la sensación general de que un barrio es "peligroso" por lo general no cuentan.

En la práctica, esa prueba proviene de varios lugares:

• Registros policiales. Informes de denuncias y llamadas al 911 de la dirección, que a menudo se obtienen mediante una solicitud conforme a la Ley de Libertad de Información o una citación una vez presentado el caso.
• Quejas de inquilinos. Cartas, correos electrónicos y mensajes de texto a la administración sobre una cerradura rota, un intruso durmiendo en la escalera o un robo anterior.
• Registros de vivienda. En la ciudad de Nueva York, los historiales de infracciones del HPD pueden mostrar que se informó que una puerta o cerradura estaba defectuosa y no se reparó.
• Los propios archivos del dueño. Registros de incidentes, informes de guardias de seguridad y demandas anteriores.

Cuanto más específico sea el historial, más sólido es el caso. "Hubo tres asaltos en este vestíbulo el año pasado, dos por la puerta trasera rota, y se le informó al encargado" es un caso muy distinto de "la zona tiene delincuencia".

Pregunta dos: ¿qué precaución faltaba?

El deber es tomar mínimas precauciones, no convertir un edificio en una fortaleza. Lo que se considera razonable depende de la propiedad y de los antecedentes. En los edificios residenciales, el punto de partida suelen ser las cerraduras. La Ley de Viviendas Múltiples § 50-a de Nueva York exige puertas de entrada de cierre y bloqueo automáticos en muchos edificios de apartamentos y, en edificios con ocho o más apartamentos, un intercomunicador que permita a los inquilinos hablar con los visitantes y abrirles. Una puerta de vestíbulo que ha estado trabada abierta durante semanas, una cerradura que nunca engancha o un intercomunicador que no funciona desde la primavera son los hechos clásicos de estos casos.

Otras situaciones plantean otras preguntas. ¿Estaba iluminado el estacionamiento? ¿Tenía un bar con historial de peleas seguridad en la puerta, e intervino el personal cuando empezó una discusión? ¿Entregó un hotel llaves a cualquiera que las pidiera? ¿Ignoró una tienda con robos repetidos el consejo de su propio consultor de seguridad? La pregunta en cada caso no es si se podría haber hecho más (siempre se puede hacer más), sino si el dueño quedó por debajo de un mínimo razonable dado lo que sabía.

Pregunta tres: ¿esa falla causó el ataque?

Aquí es donde muchos casos de seguridad negligente se pelean con más fuerza, y donde Nueva York tiene una regla que vale la pena conocer. En dos decisiones paralelas de 1998, en los casos Burgos v. Aqueduct Realty y Price v. New York City Housing Authority, el Tribunal de Apelaciones sostuvo que un inquilino atacado dentro de un edificio de apartamentos debe demostrar que el atacante era un intruso, alguien sin permiso para estar allí, que entró por una entrada mal mantenida.

La lógica es sencilla. Si el atacante era otro inquilino o un invitado, una cerradura en buen estado no lo habría dejado fuera, así que la cerradura rota no causó el daño. Pero el Tribunal también reconoció que las víctimas rara vez conocen el domicilio de su atacante, por lo que el estándar es realista: el jurado puede inferir de las circunstancias que el atacante era un intruso. La prueba de que la víctima conocía a los residentes del edificio y no reconoció al atacante, de que el atacante huyó por una puerta rota o de que el edificio tenía un patrón de personas ajenas que entraban puede respaldar esa inferencia.

Cómo se divide la culpa con el atacante

Una de las partes menos intuitivas de estos casos es lo que ocurre con la persona que realmente cometió el delito. Por lo general, el atacante no está identificado, es insolvente o está en prisión, por lo que el dueño de la propiedad es la única fuente realista de recuperación. Pero al dueño aún se le permite pedir al jurado que asigne parte de la culpa al atacante.

En Chianese v. Meier (2002), el Tribunal de Apelaciones sostuvo que un arrendador negligente puede repartir la responsabilidad con un agresor intencional conforme a las reglas de Nueva York sobre responsabilidad compartida. Según el Artículo 16 de CPLR, un demandado al que se halle 50% o menos culpable generalmente paga solo su parte proporcional de los daños no económicos, como el dolor y el sufrimiento, aunque sigue siendo plenamente responsable de las pérdidas económicas, como las cuentas médicas y los ingresos perdidos. Eso hace que la cuestión del prorrateo (cuánto corresponde a la falla del dueño y cuánto al acto del criminal) sea una de las peleas más importantes del caso, y una que depende de lo contundente que sea la falla de seguridad.

Las defensas que debe esperar

Los dueños de propiedades y sus aseguradores defienden estos casos con líneas previsibles, y conocerlas de antemano determina qué pruebas importan:

• "Nunca pasó nada así aquí." La defensa de falta de previsibilidad. Se responde con registros, por lo que los informes policiales, las quejas y las demandas anteriores se reúnen pronto.
• "La cerradura funcionaba." A menudo se responde con bitácoras de mantenimiento, órdenes de trabajo, quejas ante el HPD e inquilinos que pueden describir cuánto tiempo llevaba rota una puerta.
• "El atacante vivía aquí o lo dejaron entrar." La defensa del intruso del caso Burgos. Se responde con pruebas circunstanciales sobre quién era el atacante y cómo entró y salió.
• "Nada habría impedido esto." Un argumento de causalidad, común con atacantes decididos o delitos que ocurrieron en segundos. La respuesta suele ser el testimonio de peritos sobre lo que hace en la práctica una puerta que funciona, un guardia o una iluminación adecuada.
• "Es culpa del criminal, no nuestra." La disputa sobre el prorrateo descrita arriba.

Ninguna de estas defensas es una razón para no presentar un reclamo. Pero cada una es una razón para reunir pruebas antes de que se repare el edificio y se desvanezcan los recuerdos.

De dónde vienen estos casos

Los patrones de hechos que vemos con más frecuencia en Queens y en toda la ciudad:

• Agresiones y robos en vestíbulos, escaleras, ascensores y lavanderías de edificios de apartamentos con puertas de entrada rotas.
• Ataques en estacionamientos y garajes sin iluminación, con portones rotos o con cámaras sin monitoreo.
• Agresiones en bares, clubes y salones donde el personal vio que se gestaba una pelea y no hizo nada, o donde el exceso de servicio de alcohol tuvo un papel.
• Robos en hoteles y alquileres a corto plazo con un control laxo de las llaves.
• Ataques en desarrollos de NYCHA, que tienen sus propias reglas de aviso (abajo).

Los bares son un caso especial. Además del deber general de brindar seguridad razonable, la Ley de Responsabilidad del Expendedor de Alcohol (Dram Shop Act) de Nueva York, Ley de Obligaciones Generales § 11-101, puede hacer responsable a un vendedor cuando vende alcohol de manera ilegal a una persona visiblemente intoxicada que luego lesiona a alguien. Ambas teorías pueden aparecer en el mismo caso.

Plazos, incluidos los cortos

Un reclamo por negligencia contra el dueño privado de una propiedad generalmente debe presentarse dentro de tres años. Un reclamo contra el atacante personalmente por una agresión intencional tiene un límite mucho más corto, generalmente un año, aunque reglas especiales pueden extenderlo cuando hay un caso penal de por medio. Contra la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) u otra entidad pública, por lo general se requiere un aviso de reclamo dentro de 90 días, y la demanda generalmente debe presentarse dentro de un año y 90 días. Consulte nuestra guía sobre los plazos de presentación en Nueva York.

Qué pruebas reunir ahora

• Un número de informe policial y el nombre del precinto.
• Fotos y video de la entrada, la cerradura, la iluminación y el lugar del ataque, tomados lo antes posible y antes de las reparaciones.
• Copias de cualquier queja anterior que usted o sus vecinos hayan hecho al arrendador o a la administración.
• Nombres de vecinos o empleados que conozcan incidentes anteriores.
• Sus registros médicos desde la primera visita en adelante.

El video de vigilancia es la prueba que desaparece más rápido. Muchos sistemas lo sobrescriben en cuestión de días, por lo que debe enviarse de inmediato al dueño una exigencia escrita de preservación. Las víctimas de delitos en Nueva York también pueden ser elegibles para recibir ayuda con costos médicos no reembolsados e ingresos perdidos a través de la Oficina de Servicios para Víctimas del estado, que tiene sus propias reglas de presentación y es independiente de cualquier demanda.

Cómo se relaciona esto con otros reclamos por edificios

La seguridad negligente es una rama de la responsabilidad del propietario de inmuebles (premises liability), y las mismas ideas centrales (aviso, cuidado razonable y causalidad) recorren todos los casos de esa familia. Si le lesionó una condición del edificio y no una persona, consulte nuestros artículos sobre negligencia del arrendador y sobre los elementos de un reclamo por responsabilidad del propietario de inmuebles. Nuestro grupo de práctica de responsabilidad del propietario de inmuebles maneja ambos, con honorarios de contingencia.

Preguntas frecuentes

¿Puedo demandar a mi arrendador si me atacaron en mi edificio de apartamentos?

Posiblemente. Por lo general, debe demostrar que el ataque era previsible, que el arrendador no tomó precauciones razonables, como mantener cerraduras de entrada en funcionamiento, y que el atacante era un intruso que entró debido a esa falla.

¿Y si nunca atraparon al atacante?

Aún puede presentar un reclamo contra el dueño de la propiedad. Un jurado puede inferir de las circunstancias que el atacante era un intruso, por ejemplo, porque la víctima no reconoció al atacante y hay pruebas de que la puerta estaba rota.

¿Es responsable un bar si me agredieron dentro?

Puede serlo, si el personal sabía o debía saber que era probable una pelea y no actuó, o si la seguridad era inadecuada dado el historial del bar. La Ley de Responsabilidad del Expendedor de Alcohol (Dram Shop Act) puede añadir un reclamo aparte si el bar sirvió ilegalmente a una persona visiblemente intoxicada que causó el daño.

¿Importa que un delito haya causado mi lesión?

Afecta cómo se divide la culpa. El dueño puede pedir al jurado que asigne parte de la responsabilidad al atacante, lo que puede reducir lo que el dueño paga por dolor y sufrimiento si su parte es de 50% o menos.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar una demanda por seguridad negligente?

Generalmente tres años contra un dueño privado. Contra NYCHA u otra entidad pública, un aviso de reclamo generalmente debe presentarse dentro de 90 días.

Esta página es información general sobre la ley de Nueva York. No es asesoría legal, y leerla no crea una relación abogado-cliente con Davidov & Cohen Law. Para hablar sobre su propia situación, díganos qué pasó.