Халатность владельца дома в Нью-Йорке: когда он отвечает за вашу травму
Владелец дома в Нью-Йорке не отвечает автоматически только потому, что вы получили травму в здании. Ответственность обычно требует опасного состояния и доказательства того, что владелец сам его создал или знал о нём — либо должен был знать — и имел разумную возможность устранить его до того, как вы пострадали. Именно на втором элементе, осведомлённости, такие дела чаще всего выигрываются или проигрываются.
На этой странице объясняется, как доказывается осведомлённость, какие правила действуют для жилых домов в Нью-Йорке и какой срок застаёт людей врасплох, когда здание относится к государственному жилью. О том, как мы обычно ведём такие дела, рассказано на нашей странице, посвящённой делам, связанным с ответственностью владельца недвижимости.
Что должен доказать иск
Четыре вещи: обязанность перед вами, опасное состояние, осведомлённость об этом состоянии и причинная связь. Полностью, с описанием того, как доказывается каждый элемент, мы разобрали их в материале о четырёх элементах иска об ответственности владельца недвижимости в Нью-Йорке. Здесь речь пойдёт об элементе, который решает большинство дел против владельцев домов.
Вся борьба идёт вокруг осведомлённости
Владельцы редко спорят с тем, что ступень была сломана. Они спорят с тем, что знали об этом.
Фактическое уведомление — это жалоба, наряд на работу, предписание о нарушении, прежнее обращение. Презюмируемое уведомление — более сложный и более частый аргумент: состояние было видимым и очевидным и существовало достаточно долго, чтобы разумный владелец при осмотре собственности его обнаружил. Протёртая за месяцы ступень — это презюмируемая осведомлённость. Лужа, появившаяся пятью минутами ранее, обычно нет.
Именно поэтому бумажный след важнее памяти. Прежние жалобы, записи о ремонте, журналы осмотров, история нарушений и более ранние происшествия в том же месте часто и устанавливают осведомлённость, а эти документы хранятся у владельцев домов, управляющих компаний и городских агентств, а не у вас.
Где на самом деле лежат эти бумаги
- Департамент строительства Нью-Йорка — нарушения и история жалоб по объекту.
- Нарушения жилищного содержания HPD по жилым домам.
- Обращения в службу 311, которые создают датированную запись о состоянии.
- Собственные журналы здания, которые можно получить в ходе судебного процесса.
Сообщить об опасности письменно до травмы — или сразу после неё — стоит больше, чем почти всё остальное, что вы можете сделать.
У жилых домов сверх того есть обязанности по закону
Для большинства жилых домов в Нью-Йорке обязанности владельца не сводятся к общему праву о халатности. Жилищный кодекс требует от владельцев поддерживать помещения в исправном состоянии, а Закон о многоквартирных домах предъявляет собственные требования к более крупным зданиям — среди них освещение в общих коридорах и на лестницах. Нарушение не выигрывает дело автоматически, но это сильное доказательство того, что состояние относилось к тому, что владелец был обязан устранить.
Состояния, которые встречаются чаще всего, и как доказывается каждое
- Лестницы. Стёртые ступени, отсутствующие или расшатанные перила, неровный подступенок, отсутствие света. Строительные нормы устанавливают требования к перилам и освещению, и измеримое отклонение — сильное доказательство.
- Освещение. Тёмная лестничная клетка или вестибюль — это и опасность сама по себе, и фактор нападений. Такие дела держатся на записях о ремонте и прежних жалобах.
- Снег и лёд. Нью-Йорк обычно даёт владельцам определённое время после прекращения снегопада, прежде чем они обязаны убрать снег. Данные о погоде часто решают исход, а защита «буря продолжается» полностью зависит от времени.
- Лифты. Несовпадение уровня пола, резкие провалы и удары дверьми. У лифтов есть договоры обслуживания и акты проверок, и обслуживающая компания часто выступает ответчиком наряду с владельцем.
- Свинцовая краска. В старых жилых домах с маленькими детьми закон Нью-Йорка при определённых обстоятельствах презюмирует наличие свинцовой краски и возлагает обязанности по проверке. Это отдельная категория исков.
- Вода и протечки. Повторяющаяся протечка с историей ремонтов — это едва ли не самый ясный случай презюмируемой осведомлённости.
Аргумент собственника без владения
Когда владелец сдал помещение в аренду и отказался от контроля, он будет утверждать, что не отвечает за состояние внутри. Это реальная защита, и она уже, чем хотелось бы владельцам: она обычно не помогает, если владелец сохранил право входа для осмотра и ремонта, если дефект представляет собой конструктивное или законодательное нарушение либо если травма произошла в общей зоне, которую владелец по-прежнему контролировал.
Безопасность и травмы, причинённые другими людьми
Владелец дома может отвечать за преступное нападение при некоторых обстоятельствах — сломанные замки, дверь, которая никогда не защёлкивалась, неисправный домофон, проигнорированные прежние происшествия. Иск состоит не в том, что владелец совершил нападение; он в том, что разумные меры безопасности были обязательны, но не приняты, и что это упущение сделало нападение возможным.
Срок, который застаёт людей врасплох
Обычный иск к частному владельцу подаётся в течение трёх лет согласно CPLR § 214. Но если здание относится к государственному жилью — NYCHA — или иным образом принадлежит государственному органу, письменное уведомление о претензии обычно должно быть подано в течение 90 дней согласно § 50-e Общего муниципального закона, а сам иск — в течение одного года и 90 дней.
Люди постоянно полагают, что у них есть годы, и обнаруживают обратное. Установить, кто на самом деле владеет зданием, — не формальность: от этого зависит, сколько у вас времени.
Частые вопросы
Могу ли я подать в суд на владельца дома за травму в моей квартире?
Иногда. Это зависит от того, отвечал ли владелец за это состояние и знал ли он о нём или должен был знать. Дефект, о котором владельцу никогда не сообщали и который он не мог разумно обнаружить, — это не то же самое, что ступенька, сломанная месяцами.
Владелец починил это сразу после моего падения. Это мне помогает или вредит?
Суды осторожно относятся к доказательствам последующего ремонта, но сам факт ремонта часто помогает установить, что состояние существовало. Это ещё одна причина фотографировать всё до того, как оно изменится.
А если я знал, что ступенька сломана, и всё равно ею воспользовался?
Это не прекращает иск. Нью-Йорк применяет принцип чистой сравнительной вины, поэтому ваша доля вины уменьшает возмещение, а не лишает его.
Имеет ли значение, что я был в гостях, а не снимал жильё?
Обычно нет. Обязанность разумной осторожности действует в отношении любого, кто находится на территории на законных основаниях.
Что мне делать в первые несколько дней?
Сообщите о происшествии письменно и сохраните копию. Сфотографируйте состояние до того, как его отремонтируют. Обратитесь за медицинской помощью, потому что именно медицинская документация связывает травму с падением. Если в здании есть камеры, немедленно письменно запросите запись — большинство систем перезаписывают её за считаные дни. Наша страница о падениях на тротуарах в Нью-Йорке освещает смежный вопрос о том, кто отвечает за пределами здания.
Эта страница содержит общую информацию о законодательстве Нью-Йорка. Она не является юридической консультацией, и её прочтение не создаёт отношений адвокат-клиент с Davidov & Cohen Law. Чтобы обсудить свою ситуацию, расскажите нам, что произошло.
Расскажите, что произошло
Бесплатная консультация. Оплата только в случае выигрыша. Мы ответим вам в тот же день.