Иски о ненадлежащей охране в Нью-Йорке: когда владелец недвижимости платит за преступление, которого не совершал

Правило в одном абзаце

Владелец недвижимости не является гарантом безопасности всех и не отвечает за каждое преступление, совершённое на его территории. Но со времени решения Апелляционного суда 1980 года по делу Nallan v. Helmsley-Spear, Нью-Йорк признаёт, что землевладелец, который знает или имеет основания знать о вероятности того, что третьи лица создадут угрозу для людей на территории, обязан принять минимальные разумные меры предосторожности против этого. С тех пор судебная практика уточнила три вопроса: было ли преступление предсказуемым, была ли мера предосторожности разумной и действительно ли отсутствие этой меры стало причиной травмы. Мы рассмотрим их по очереди, потому что иск должен пройти все три.

Вопрос первый: было ли преступление предсказуемым?

Предсказуемость обычно доказывается прошлыми событиями. Суды ищут предшествующую преступную деятельность, сходную по характеру и близкую по месту к нападению — не идентичную, но достаточно похожую, чтобы разумный владелец мог предвидеть случившееся. Учитываются прежние нападения в том же здании, ограбления в том же гараже, проникновения через ту же боковую дверь и драки в том же баре. Граффити и общее ощущение, что район «неблагополучный», как правило, не учитываются.

На практике такие доказательства поступают из нескольких источников:

• Полицейские записи. Отчёты о заявлениях и звонки на 911 по этому адресу, которые часто получают по запросу в рамках Закона о свободе информации или по судебному запросу после подачи дела.
• Жалобы арендаторов. Письма, электронные сообщения и тексты, отправленные управляющим, о сломанном замке, постороннем, спящем на лестничной клетке, или о прежнем ограблении.
• Жилищные записи. В городе Нью-Йорке сведения о нарушениях, зафиксированных HPD могут показать, что о неисправности двери или замка сообщалось, но она не была устранена.
• Собственные документы владельца. Журналы происшествий, отчёты охранников и прежние иски.

Чем конкретнее прошлая история, тем сильнее дело. «В прошлом году в этом вестибюле было три грабежа, два — через сломанную заднюю дверь, и коменданта об этом предупреждали» — совсем другое дело, чем «в этом районе есть преступность».

Вопрос второй: какой меры предосторожности не хватало?

Обязанность состоит в том, чтобы принимать минимальные меры предосторожности, а не превращать здание в крепость. Что считается разумным, зависит от объекта и от его истории. В жилых домах отправной точкой обычно служат замки. Нью-йоркская статья 50-a Закона о многоквартирных домах требует автоматически закрывающиеся и самозапирающиеся входные двери во многих многоквартирных домах, а в домах с восемью и более квартирами — домофон, позволяющий жильцам говорить с посетителями и впускать их. Дверь вестибюля, которую неделями подпирали открытой, замок, который никогда не защёлкивается, или домофон, не работающий с весны, — классические обстоятельства таких дел.

Другие ситуации порождают другие вопросы. Была ли освещена парковка? Была ли у бара с историей драк охрана на входе и вмешался ли персонал, когда началась ссора? Выдавал ли отель ключи любому, кто попросит? Проигнорировал ли магазин, где происходили повторные ограбления, совет собственного консультанта по безопасности? Вопрос в каждом случае не в том, можно ли было сделать больше — больше можно сделать всегда, — а в том, опустился ли владелец ниже разумного минимума с учётом того, что ему было известно.

Вопрос третий: стала ли эта недоработка причиной нападения?

Именно здесь многие дела о ненадлежащей охране ведутся наиболее жёстко, и именно здесь в Нью-Йорке действует правило, которое стоит знать. В двух параллельных решениях 1998 года по делам Burgos v. Aqueduct Realty и Price v. New York City Housing Authority, Апелляционный суд постановил, что арендатор, на которого напали внутри многоквартирного дома, должен доказать, что нападавший был посторонним — человеком, не имевшим права там находиться, — который вошёл через плохо содержавшийся вход.

Логика проста. Если нападавший был другим арендатором или приглашённым гостем, исправный замок не помешал бы ему войти, а значит, сломанный замок не причинил вреда. Но суд также признал, что жертвы редко знают, где живёт нападавший, поэтому стандарт реалистичен: присяжные могут вывести из обстоятельств, что нападавший был посторонним. Такой вывод могут подкрепить доказательства того, что потерпевший знал жильцов дома и не узнал нападавшего, что нападавший скрылся через сломанную дверь или что в доме регулярно появлялись посторонние.

Как делится вина с нападавшим

Одна из менее очевидных сторон таких дел — что происходит с человеком, который на самом деле совершил преступление. Обычно нападавший не установлен, не имеет средств для исполнения решения суда или находится в тюрьме, поэтому владелец недвижимости — единственный реальный источник возмещения. Но владелец всё равно вправе просить присяжных возложить часть вины на нападавшего.

В Chianese v. Meier (2002), Апелляционный суд постановил, что небрежный арендодатель может разделить ответственность с умышленным нападавшим по нью-йоркским правилам о совместной ответственности. Согласно статье 16 CPLR ответчик, вина которого признана равной 50% или меньше, как правило, платит только свою долю неэкономического ущерба, такого как боль и страдания, но по-прежнему полностью отвечает за экономические потери, например медицинские расходы и утраченный заработок. Поэтому вопрос распределения — какая часть приходится на недоработку владельца, а какая на действия преступника, — это одна из важнейших схваток по делу, и она зависит от того, насколько убедителен сбой в обеспечении безопасности.

Каких возражений стоит ожидать

Владельцы недвижимости и их страховщики защищаются по этим делам по предсказуемым линиям, и знание их заранее определяет, какие доказательства важны:

• «Здесь никогда ничего подобного не случалось.» Возражение о непредсказуемости. Ему противопоставляют документы, поэтому полицейские отчёты, жалобы и прежние иски собирают заранее.
• «Замок работал.» Часто ему противопоставляют журналы технического обслуживания, наряды на работы, жалобы в HPD и жильцов, которые могут рассказать, как долго дверь была сломана.
• «Нападавший жил здесь или его впустили.» Возражение о постороннем лице по делу Burgos. Ему противопоставляют косвенные доказательства о том, кем был нападавший и как он вошёл и вышел.
• «Ничто не могло этому помешать.» Довод о причинной связи, распространённый в делах о решительных нападавших или преступлениях, совершённых за секунды. Ответом обычно служат показания экспертов о том, что на практике дают исправная дверь, охранник или надлежащее освещение.
• «Виноват преступник, а не мы.» Спор о распределении вины, описанный выше.

Ни одно из этих возражений не является причиной отказаться от иска. Но каждое — причина собрать доказательства до того, как здание отремонтируют и воспоминания сотрутся.

Откуда берутся такие дела

Типичные обстоятельства, с которыми мы сталкиваемся чаще всего в Квинсе и по всему городу:

• Нападения и ограбления в вестибюлях, на лестницах, в лифтах и прачечных многоквартирных домов со сломанными входными дверями.
• Нападения на парковках и в гаражах без освещения, со сломанными воротами или с камерами, за которыми никто не следит.
• Нападения в барах, клубах и лаунджах, где персонал видел, что назревает драка, и бездействовал, или где свою роль сыграла продажа алкоголя сверх меры.
• Ограбления в отелях и краткосрочной аренде при слабом контроле над ключами.
• Нападения в жилых комплексах NYCHA, к которым применяются собственные правила уведомления (ниже).

Бары — особый случай. Помимо общей обязанности обеспечивать разумную безопасность, закон Нью-Йорка об ответственности продавцов алкоголя (Dram Shop Act), § 11-101 Общего закона об обязательствах, может возложить ответственность на продавца, который незаконно продаёт алкоголь явно нетрезвому человеку, а тот затем причиняет кому-то вред. Обе теории могут присутствовать в одном деле.

Сроки, включая короткие

Иск о небрежности к частному владельцу недвижимости, как правило, необходимо подать в течение трёх лет. Для иска лично к нападавшему за умышленное нападение срок гораздо короче — как правило, один год, хотя особые правила могут продлить его, если ведётся уголовное дело. В отношении Жилищного управления Нью-Йорка (NYCHA) или другого государственного органа, как правило, требуется уведомление о претензии в течение 90 дней, а иск, как правило, должен быть подан в течение одного года и 90 дней. См. наше руководство, где разобраны сроки подачи исков в Нью-Йорке.

Какие доказательства собрать сейчас

• Номер полицейского отчёта и название участка.
• Фото и видео входа, замка, освещения и места нападения, снятые как можно раньше и до ремонта.
• Копии любых прежних жалоб, поданных вами или вашими соседями арендодателю или управляющей компании.
• Имена соседей или сотрудников, которым известно о прежних происшествиях.
• Ваши медицинские документы начиная с первого визита.

Видео с камер наблюдения — это доказательство, которое исчезает быстрее всего. Многие системы перезаписывают его в течение нескольких дней, поэтому письменное требование о сохранении нужно направить владельцу немедленно. Пострадавшие от преступлений в Нью-Йорке также могут иметь право на помощь с невозмещёнными медицинскими расходами и утраченным заработком через Управление штата по оказанию помощи пострадавшим от преступлений, у которого свои правила подачи заявлений и которое не зависит от любого иска.

Как это связано с другими требованиями, связанными со зданиями

Ненадлежащая охрана — это одно из направлений ответственности владельца недвижимости, и одни и те же основные идеи — уведомление, разумная осмотрительность и причинная связь — проходят через все дела этой группы. Если вас травмировало состояние здания, а не человек, см. наши статьи о небрежности арендодателя и о элементах иска об ответственности владельца недвижимости. Наш отдел по ответственности владельцев недвижимости ведёт оба направления на условиях гонорара от успеха.

Частые вопросы

Могу ли я подать иск к арендодателю, если на меня напали в моём многоквартирном доме?

Возможно. Как правило, нужно показать, что нападение было предсказуемым, что арендодатель не принял разумных мер предосторожности, таких как поддержание в рабочем состоянии входных замков, и что нападавший был посторонним, проникшим в здание из-за этой недоработки.

А если нападавшего так и не поймали?

Вы всё равно можете предъявить иск владельцу недвижимости. Присяжные могут вывести из обстоятельств, что нападавший был посторонним, например если потерпевший не узнал нападавшего и есть доказательства, что дверь была сломана.

Отвечает ли бар, если на меня напали внутри?

Может, если персонал знал или должен был знать, что драка вероятна, и не принял мер, либо если охрана была недостаточной с учётом истории бара. Закон об ответственности продавцов алкоголя (Dram Shop Act) может добавить отдельное требование, если бар незаконно обслужил явно нетрезвого человека, причинившего вред.

Имеет ли значение, что мою травму причинило преступление?

Это влияет на распределение вины. Владелец может просить присяжных возложить часть ответственности на нападавшего, что может уменьшить сумму, которую владелец платит за боль и страдания, если его доля составляет 50% или меньше.

Сколько времени у меня есть, чтобы подать иск о ненадлежащей охране?

Как правило, три года к частному владельцу. К NYCHA или другому государственному органу уведомление о претензии, как правило, нужно подать в течение 90 дней.

Эта страница содержит общую информацию о законодательстве Нью-Йорка. Она не является юридической консультацией, и её прочтение не создаёт отношений адвокат-клиент с Davidov & Cohen Law. Чтобы обсудить свою ситуацию, расскажите нам, что произошло.