Четыре элемента требования об ответственности владельца недвижимости в Нью-Йорке
Требование об ответственности владельца недвижимости в Нью-Йорке должно установить четыре вещи: что владелец был обязан проявлять разумную осмотрительность по отношению к вам, что существовало опасное состояние, что владелец знал или должен был знать о нём и что это состояние причинило вам травму. Сам факт травмы на чужой территории не доказывает ни одной из них. Третий элемент — уведомление — это то, на чём такие дела в действительности выигрываются и проигрываются.
Здесь мы разбираем каждый элемент по очереди и объясняем, какие доказательства его подтверждают. О том, как мы ведём такие дела, читайте на нашей странице, связанной с ответственностью владельца недвижимости.
Элемент 1: обязанность проявлять осмотрительность
Владельцы в Нью-Йорке обязаны проявлять разумную осмотрительность и поддерживать недвижимость в разумно безопасном состоянии для тех, кто находится на ней законно. Это одинаково касается жильцов, покупателей, гостей, курьеров и посетителей.
Прежнее право проводило резкие различия между приглашёнными, допущенными и нарушителями границ владения. Нью-Йорк в основном отказался от этой схемы: современный вопрос в том, действовал ли владелец разумно в данных обстоятельствах, а статус пострадавшего — лишь один из факторов, а не пропускной пункт. Нарушителю границ владения причитается меньше, но не ничего.
Об обязанности спорят редко. Она важнее всего там, где пространством распоряжается не одна сторона — владелец, управляющая компания, коммерческий арендатор, подрядчик по обслуживанию, — и спор идёт о том, кто из них отвечал за то, что вас травмировало.
Элемент 2: опасное состояние
Что-то в самой недвижимости должно было быть неразумно небезопасным. Сломанная ступень, отсутствующий поручень, неработающее освещение на лестнице, лужа на полу магазина, вздыбившаяся плита тротуара, неисправный замок.
Здесь возникают две линии защиты. Первая — что состояние было незначительным — настолько мелким дефектом, что ни от одного разумного владельца не ожидали бы его устранения. Суды Нью-Йорка оценивают это по конкретным обстоятельствам, а не по замерам, и место, освещение и проходимость — всё это имеет значение: перепад высоты в полдюйма на тускло освещённой лестнице оценивают иначе, чем такой же дефект в открытом, хорошо освещённом коридоре.
Вторая — что состояние было очевидным и заметным. В Нью-Йорке этот довод больше не отклоняет иск сам по себе; он влияет на сравнительную вину. У владельца всё равно есть обязанность содержать недвижимость, а очевидная опасность остаётся опасностью.
Элемент 3: уведомление — элемент, который решает дело
Владельцы редко спорят с тем, что ступень была сломана. Они спорят с тем, что знали об этом.
Фактическое уведомление значит, что владельцу сообщили: жалоба, наряд на работы, предписание о нарушении, прежнее обращение, более ранний случай в том же месте.
Презюмируемое уведомление — путь более трудный и более частый. Оно требует, чтобы опасное состояние было видимым и заметным и существовало до происшествия достаточно долго, чтобы разумный владелец при осмотре недвижимости обнаружил и устранил его. Ступень, стёршаяся за месяцы, — это презюмируемое уведомление. Лужа, разлитая девяносто секунд назад, — как правило, нет.
Есть ещё случай, когда владелец создал это состояние сам, и тогда уведомление доказывать не нужно вовсе — владелец и так знал, потому что сделал это.
Этот элемент подтверждают почти никогда не показания, а документы: прежние жалобы, история ремонтов, журналы осмотров, заявки в службу 311, предписания о нарушениях в здании и более ранние случаи в том же месте. Они хранятся у владельцев, управляющих компаний и городских ведомств, и их получение — большая часть работы.
Элемент 4: причинная связь
Состояние должно было причинить травму, и вы должны быть в состоянии это сказать. Дела проваливаются здесь чаще, чем ожидают, — не потому, что истец говорит неправду, а потому, что он действительно не знает, что произошло. «Я упал на лестнице, и, кажется, дело было в сломанном месте» — дело слабее, чем фотография, свидетель или конкретное воспоминание.
У причинной связи есть и медицинская половина: травму нужно отнести к падению, а не к тому, что было до него. Это тот же спор, что и в любом деле о травме, и решается он так же — быстрым обращением за лечением и последовательной медицинской документацией.
Две вещи, которые элементами не являются, но с ними обращаются так, будто являются
Ваша собственная неосторожность. Нью-Йорк применяет принцип чистой сравнительной вины: частичная вина уменьшает возмещение пропорционально вашей доле, а не лишает его вовсе. Тот, кого признали виновным наполовину, всё равно получает половину.
Срок. Три года для большинства исков согласно CPLR § 214 — но если недвижимость принадлежит городу, NYCHA или другому государственному органу, уведомление о претензии, как правило, должно быть подано в течение 90 дней согласно § 50-e Общего муниципального закона. Рано установить владельца — не формальность: от этого зависит, сколько у вас времени.
Частые вопросы
Каковы элементы требования об ответственности владельца недвижимости?
Обязанность, опасное состояние, уведомление о нём и причинная связь. Все четыре нужно установить; чаще всего спорят именно об уведомлении.
В чём разница между фактическим и презюмируемым уведомлением?
Фактическое уведомление значит, что владельцу сообщили об опасном состоянии. Презюмируемое значит, что оно было видимым и существовало достаточно долго, чтобы разумный владелец обнаружил его при осмотре.
Имеет ли значение, что опасность была очевидной?
Имеет, но в Нью-Йорке это больше не прекращает дело. Очевидное и заметное состояние влияет на вашу долю вины, а не отменяет обязанность владельца содержать недвижимость.
А если дефект был мелким?
Защита со ссылкой на незначительность дефекта существует, и она зависит от обстоятельств, а не от замера в дюймах. Освещение, место и проходимость — всё это влияет на то, был ли мелкий дефект неразумно опасным.
Что сделать в первую очередь после падения?
Сфотографируйте опасное состояние до того, как его устранят, сообщите о нём письменно и сохраните копию, обратитесь за медицинской помощью и письменно запросите записи камер — большинство систем перезаписывает их за несколько дней. Если это жилой дом, наша страница о небрежности арендодателя разбирает конкретные обязанности владельца.
Эта страница содержит общую информацию о законодательстве Нью-Йорка. Она не является юридической консультацией, и её прочтение не создаёт отношений адвокат-клиент с Davidov & Cohen Law. Чтобы обсудить свою ситуацию, расскажите нам, что произошло.
Расскажите, что произошло
Бесплатная консультация. Оплата только в случае выигрыша. Мы ответим вам в тот же день.